경매 초보가 부동산경매로 3달만에 7천만원을 벌다!(1, 2부)

https://www.youtube.com/watch?v=k24wyoaLBCc

https://www.youtube.com/watch?v=NBVMLsvQZ0M 

촬영일: 20.03.12.(1부)

촬영일: 20.03.17.(2부)

 

매물 정보

경기 오산

감정가 3.97억

낙찰가 3.47억

62평, 평당 600만원대

지은지 10년이 안됨

1600세대 대단지

1군 브랜드 아파트

 

-현장 조사, 사이트 조사

-4.2억이면 충분히 팔 수 있겠다고 생각

-4.17억에 매도(0.7억 시세차익, 세금 등등 제외 전)

-시세보다 싸게 사서 시세에 판 것

-투자금을 확보하고자 단기매도를 목표로 함, 이런 경우 아파트가 유리

-경기남부 위주로 입찰, 10번에 가까운 패찰

-조금 덜 알려진 지역의 대형 아파트를 매수하고자 결심

-손품, 지도를 보며 주위 환경, 단지 내 위치와 향, 시세, 실거래 확인

-60평대가 3억원대인데 입지가 좋을리는 없음

-미납 관리비 400만원이 있었음, 이정도로 미납되었으면 사람이 살지 않겠다고 생각

-관리사무소에 전화하니 미납관리비 대부분이 공용부분이라고 함

-단지 도착 후 1군 브랜드라 그런지 쾌적하고 좋았음

-우편이 많이 쌓여있었음

-단지 내에서 위치가 가장 좋았음, 남서향과 남동향 같이 볼 수 있었음(가장 좋은 향)

-이때 3곳을 방문, 한 곳은 전세 세입자 / 두 곳은 경매 투자자로 들어감

(솔직하게 경매 투자자라고 말하고 들어가는게 좋은 것 같음)

-부동산에서 알아봐야 할 것은 시세

-매도할 때 얼마를 받을 수 있을까?

-3군데를 종합하니 현재 62평인 매물은 없음, 단지 내에서 대형평수 중 62평형이 가장 선호되는 크기와 구조

-인근 동탄 입주 영향으로 시세가 많이 떨어졌지만, 더 떨어질 것으로 보이지는 않았고 동탄 30평형보다 가격이 쌌음

-동탄에서 회귀하는 수요도 있었음

-실거래 확인 시 대부분 저층, 뒷동이기에 그 매물들보다 더 받을 수 있을 것이라고 생각

(시세조사 시 이런 점을 잘 찾아보면 좋겠음)

 

-낙찰받은 후 매물에 가보니 임차인 없고 깔끔했음

-명도 염려 없으니 바로 매도 준비

-부동산 가서 매도 의사 밝히고 청소 및 잔금 납부, 관리비 납부 서둘러 진행

(미납관리비 납부확인서 받으면 양도소득세 계산 시 필요 경비로 인정, 세금 혜택)

 

-다시 가보니 문이 잠겨있었음, 강제개문함(부동산 소장, 관리인과 함께)

(내부에 짐이나 임차인이 있으면 x)

-청소업체 불러서 청소 완료

-이후 여러 중개사에 매물을 내놓음, 당일날 거래 완료

 

-순수익 3천만원

-양도소득세가 컸음(단기매도시 보통 양도소득세가 44%)

-취등록세, 미납관리비, 이자, 중개수수료 등

 

결론