수익률 47% ! 시세차익 1억4천! 경매초보자가 건물주로 월세 430만원 받는 방법^^ 배운대로 따라했어요~

https://www.youtube.com/watch?v=GZoydALKA2o 

촬영일: 22.03.16.

 

매물정보

포항 북구(비규제지역)

다가구주택

토지면적 97.617평

건물면적 178.859평(다가구의 경우 건물면적이 660m2이하여야 함, 이거는 591.27로 문제 없음)

감정가 7.58억

최저가 3.71억(유찰됨)

낙찰가 4.55억(입찰 3명), 70% 대출(이율 4.5%)

외관 깔끔, 다가구는 노후되지 않은 물건으로 선택해야 매도하기 좋음

원룸 8가구: 200/30

1.5룸 5가구: 200/40

2룸 1가구: 300/50

3룸 1가구: 700/60

=>초기 투자금 1.45억, 회수 보증금 0.36억

=>순 투자금 1억, 이자 120만원

=>월세 총 3600/550

=>순수익 430만원

 

입지

다가구는 아파트 단지가 많지 않고, 학교가 가까이 있고, 연식이 오래되지 않는 것, 주차가 편리한 곳이 좋음

아파트 단지가 많지 않음

학교가 가까이에 있음

주차장이 잘 되어있음

수요층이 근로자인 곳

1.5룸, 2룸이 혼재

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권리분석

다가구는 호수가 여러개이므로 권리분석을 모두 봐야 함

다가구 건물을 볼 때는 건축물대장을 봐야 함

-몇 가구인지, 19가구 이상은 불법

-연면적(건물 내부의 모든 면적을 합친 크기), 660m2 이하여야 함

-주 용도, 단독주택(다가구주택:15)와 같으면 합격, 근린시설 등으로 되어있으면 위반임

-11명의 임차인이 있음

-말소기준일(11.05.02)과 비교시 전입일이 느림, 대항력이 없다는 뜻

1. 전세권 등기자가 있으면 전세권 등기일을 확인해야 함, 19년이므로 말소기준일보다 느림(대항력 없음

2,3.

4,5. 보증금/차임 미상: 대항력 확인(없음) 따라서 보증금 신경 안써도 됨

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모든 임차인의 대항력이 없음

 

 

감정가는 시세가 아니다!