소액경매 1770만원으로 5000만원 수익내는 방법! 진짜 다~ 알려드릴께요~ 소액님들도 꼭! 따라해 보세요^^

https://www.youtube.com/watch?v=m_6lvBDiHB8 

촬영일: 22.07.30

 

매물정보

다세대주택

서울특별시 양천구, 입지가 좋음

->유찰이 많이 된다고 싸다는 이유로 들어가지 말고 리스크 없는 투자를 해야 함

대지권 7.8평

건물면적 11.8평, 방이 2개일수도, 3개일수도 있음

->전용면적은 같지만 방 개수에 따라 시세가 다름

->내가 조사하고 있는, 입찰준비를 하는 물건은 방 개수를 확인해야 함

감정가 2.05억

13차까지 유찰, 최저가 0.17억

->그런 유찰에도 불구하고 방3개, 깔끔함, 확장형발코니, 엘리베이터 있음

주변에 아파트 단지, 신월 IC, 주민센터, 빌라들, 건너편은 개발 지정, 위로 목동선 예정

 

권리분석

-임차인 있음, 전세를 살고 있음

전입일(19.11.27.)은 말소기준일(20.03.19)을 기준으로 보는데

전입일자가 말소기준일보다 빠르면 대항력이 있고, 느리면 대항력이 없음

->대항력이 있음, 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수를 해야 함

->또는 낙찰금에서 배당을 받아가면 인수를 안해도 됨

->그러나 1770만원에 낙찰되었기 때문에 인수사항이 당연히 있을 것

->배당요구도 하지 않음, 아무리 낙찰가가 남더라도 안받을것이라는 뜻, 본인의 보증금을 낙찰자에게 100% 받겠다는 의미

->보증금인 1.98억 모두 인수

전입일이 19.11.27. 보통 2년 단위로 계약하므로 21년 재계약 이후 23.11.26.까지 계약 기간이 성립, 살 권리가 있음

->이분을 기존 보증금대로 거주하도록 두면 됨

->그럼 수익이 안 날텐데?

-이 물건 주변으로 해서 시세가 매매 2.7억, 전세는 2.6억

-종료 시점에서 재계약 혹은 새로운 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 내면 됨

->약 0.44억만큼 자산 불어남

 

1770만원 낙찰, 1.98억 인수(보증금)

->최종 낙찰가 2.157억

->2.6억으로 전세를 새로 맞추면 굿, 매도하면 시세차익 굿

 

대항력 있는 물건 주의

-권리분석을 잘 해야 함

-당해세, 조세채권 등이 나와있지 않지만, 숨어있는 것들도 확인해야 함

-5명 입찰에서 대금미납된 경험이 있음

->명도 과정에서 어려움을 겪었을 수 있음

 

 

 

내 투자금에 잘 맞는 매물 찾아야 함

100% 안전마진, 시세차익까지 보면 굿

여러 사이트 중 '아실' 사용(아파트 실거래가 등 보여줌)

->빌라 등을 볼 때 재개발 호재, 재건축 지정된 구역 참고하기에 좋음